DROIT DU BAIL :
QUESTIONS PARTICULIERES


PROROGATION POUR CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES

Lorsque le bail prend fin (il vient à échéance ou le bailleur donne congé), le preneur peut demander une prorogation du bail s'il justifie de circonstances exceptionnelles (par exemple, l'immeuble dans lequel le preneur devait emménager n'est pas encore tout à fait construit).
La demande de prorogation doit être formulée au plus tard un mois avant l'expiration du bail, par lettre recommandé à la poste.
A défaut d'accord entre les parties, le Juge de Paix peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties. Il fixe la durée du bail prorogé et, éventuellement, en revoit les conditions financières.
A l'échéance de cette première prorogation, le preneur, s'il invoque de nouvelles circonstances exceptionnelles, peut introduire une deuxième (et dernière) demande de prorogation.
Quant au sous-locataire, il ne peut en aucun cas demander une telle prorogation.

SOUS-LOCATION

La sous-location de la résidence principale du preneur est interdite lorsqu'elle porte sur la totalité du bien loué. Seule la sous-location partielle est admise.
Le bailleur doit donner son accord spécial; le preneur doit continuer à occuper le reste de l'immeuble à titre de résidence principale; la durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal; il appartient aussi au locataire principal d'avertir le sous-locataire de l'existence d'un bail principal et de ses droits.
Lorsque le bailleur résilie le bail principal, le preneur principal doit en avertir le sous-locataire en lui communiquant une copie du congé, au plus tard le 15ème jour suivant la réception du congé en l'avertissant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.
Lorsque le congé est donné au bailleur par le locataire principal, celui-ci doit donner un congé de 3 mois au moins au sous-locataire, lui communiquer une copie du congé donné au bailleur et payer au sous-locataire une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.
Pour rappel, le sous-locataire ne peut en aucun cas bénéficier d'une prorogation pour circonstances exceptionnelles.
Le locataire principal est seul responsable tant vis-à-vis du bailleur principal que du sous-locataire du non-respect de ces dispositions légales.
De même, le bailleur n'a aucun rapport contractuel direct avec le sous-locataire

BAIL DE RENOVATION

Il s'agit du cas fréquent où le preneur s'engage à réaliser des travaux dans un immeuble qui se trouve parfois dans un mauvais état (ces travaux incombant normalement au bailleur). Ces travaux sont déterminés de commun accord par les parties, le bailleur consentant, en contrepartie, certains avantages au preneur : absence de loyer à payer pendant X mois, réduction du loyer, bail à long terme, etc....
A la fin de l'exécution des travaux, le bailleur ou le preneur constatent ensuite leur réalisation.
Régime applicable aux contrats conclus ou renouvelés après le 31 mai 1997

REVISION DU LOYER

Le loyer peut être revu tous les 3 ans, à la hausse comme à la baisse.

    On distingue deux hypothèses :
  • les parties peuvent revoir le loyer de commun accord, mais uniquement entre le 9ème et le 6ème mois précédant la fin du triennat en cours.
  • Si le bailleur et le preneur ne parviennent pas à un accord, le Juge de Paix peut être saisi pour accorder une révision entre le 6ème et le 3ème mois précédant l'expiration du triennat en cours, mais uniquement dans 2 cas :
    1. - soit la valeur locative du bien a diminué ou a augmenté de 20 % au moins par rapport à la valeur du loyer en vigueur au moment où la demande est introduite;
    2. - soit le bailleur a effectué, à ses frais, des travaux ayant pour effet d'augmenter la valeur locative du bien de 10 % au moins par rapport au loyer pratiqué au moment où la demande est introduite, pour autant qu'il ne s'agisse pas des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les exigences de salubrité, sécurité, ... (voir état du bien loué).
Principes applicables aux contrats conclus ou renouvelés après le 31 mai 1997

REVISION DES CHARGES

Le précompte immobilier ne peut être mis à charge du preneur; cette disposition ne s'applique toutefois qu'aux baux conclus à partir du 30 décembre 1989 ou aux baux conclus avant cette date et qui seraient renouvelés après le 30 décembre 1989.
Les parties peuvent, à tout moment, décider de commun accord de revoir le montant des frais et charges forfaitaires ou de convertir les frais et charges forfaitaires en frais et charges réelles; à défaut d'accord, le Juge de paix peut être saisi à cette fin.

DECES DU BAILLEUR OU DU PRENEUR

Ni le décès du bailleur ni celui du preneur ne met fin au bail en cours : leurs héritiers respectifs doivent poursuivre le bail en cours et ne peuvent y mettre fin que s'ils respectent les dispositions légales (comme le défunt l'aurait fait lui-même).
On notera toutefois que les parties pourraient prévoir de commun accord que le décès de l'une d'entre elles entraînera la fin du bail.


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