DROIT DU BAIL



INTRODUCTION

Notre objectif est de rappeler brièvement les bases du contrat de bail portant sur la résidence principale du preneur, en abordant successivement les questions suivantes :
  • la preuve du bail,
  • la durée du bail,
  • la résiliation unilatérale,
  • l'état du bien loué,
  • la garantie locative et
  • la transmission du bien faisant l'objet de la location ...
Nous attirons l'attention du lecteur sur le fait qu'il s'agit d'une matière complexe qui ne peut être abordée ici dans son ensemble.
PREUVE DU BAIL

Nous ne saurions trop insister sur la nécessité de conclure un contrat de bail par écrit. En effet, si le bail verbal n'a reçu aucune exécution et que l'une des parties nie son existence, la preuve ne pourra en être apportée que par écrit, quelle que soit la valeur du loyer.
On remarquera que la simple occupation des lieux par celui qui se prétend locataire ne constitue pas la preuve d'un début d'exécution d'un bail qui aurait été conclu.
Par contre, la preuve du dépôt d'une garantie locative, par exemple, pourrait constituer un début d'exécution du bail verbal.

DUREE DU BAIL

En principe, les baux sont conclus pour une durée de 9 ans. Le bail ne prend fin que moyennant un congé notifié par l'une des deux parties au moins 6 mois avant son échéance.
A défaut, le bail est prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans aux mêmes conditions (prix, ...).

    Il existe cependant 3 sortes de baux écrits qui échappement à cette règle :

  • le bail peut être conclu pour la vie du preneur (règle applicable aux contrats conclus ou renouvelés après le 31 mai 1997);
  • les parties peuvent aussi convenir d'un bail supérieur à 9 ans (ces baux sont soumis à des règles particulières);
  • Enfin, elles peuvent convenir de baux dits « de courte durée », c'est-à-dire conclus pour une période inférieure ou égale à 3 ans; ils prennent fin à leur terme mais moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins 3 mois avant l'expiration de la durée convenue. A défaut de pareil congé, ou si le preneur continue d'occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est alors réputé avoir été conclu pour 9 ans dès l'origine. La nouvelle loi du 13 avril 1997 prévoit, en outre, qu'un bail de courte durée ne peut être prolongé qu'une seule fois, par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale puisse dépasser 3 ans (principes applicables aux contrats de courte durée conclus, prorogés ou renouvelés après le 31 mai 1997).

RESILIATION UNILATERALE

Tant le preneur que le bailleur peuvent mettre fin au bail de manière unilatérale.
  • Le preneur a le droit de mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois; mais lorsque cette résiliation a lieu en cours du 1er triennat, il devra au bailleur une indemnité de 3 mois s'il le fait au cours de la 1ère année, 2 mois si le bail prend fin au cours de la 2ème année et enfin 1 mois s'il le fait au cours de la 3ème année.
  • Le bailleur peut mettre fin au bail moyennant un préavis de 6 mois à l'expiration du 1er et du 2ème triennat. Cette rupture est, en outre, soumise au paiement d'une indemnité au preneur de 9 ou de 6 mois de loyer selon qu'elle intervient à l'expiration du 1er ou 2ème triennat.


La nouvelle législation permet au bailleur de mettre fin au bail pour occupation personnelle moyennant un préavis de 6 mois. La notion d'occupation personnelle est très large, puisqu'elle vise, outre le bailleur lui-même, une occupation par ses ascendants, descendants, enfants adoptifs, ses collatéraux (frère, oncle) jusqu'au troisième degré, son conjoint, ainsi que les ascendants, descendants, enfants adoptifs et collatéraux (jusqu'au troisième degré également) de ce dernier.
Le bailleur doit communiquer l'identité du candidat occupant; l'occupation doit se réaliser dans l'année de la restitution des lieux par le locataire et se poursuivre 2 ans au moins. A défaut, le bailleur serait redevable d'une indemnité de 18 mois de loyer (règles applicables aussi aux contrats conclus avant le 31 mai 1997).

ETAT DU BIEN LOUE

Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité; si ces conditions ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.
En principe, le preneur doit restituer les lieux dans l'état dans lequel ils lui ont été délivrés, sous réserve des dégradations résultant de l'oeuvre du temps (vétusté) et des cas fortuits (immeuble foudroyé, ...).

    Il faut cependant distinguer 2 hypothèses :
  • en l'absence d'état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu les lieux dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail;
  • si un état des lieux détaillé a été établi (à l'amiable ou par des experts éventuellement désignés par le juge de paix en cas de désaccord entre les parties), les lieux doivent être restitués dans l'état décrit, compte tenu toutefois de la vétusté ou des cas fortuits.
GARANTIE LOCATIVE

La garantie sous la forme de dépôt d'une somme d'argent ne peut dépasser 3 mois de loyer, quelle que soit la durée du bail.
Une garantie sous une autre forme peut toutefois être constituée pour un montant supérieur.
La somme d'argent est déposée sur un compte bloqué, individualisé au nom du preneur (les intérêts produits sont capitalisés).
Le preneur ou le bailleur ne pourra disposer du compte bancaire que moyennant la production d'un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail.

TRANSMISSION
DU BIEN LOUE

Que se passe-t-il lorsque le bailleur décide de transmettre l'immeuble faisant l'objet de la location à un tiers (vente, donation, ...) ?
Si le bail a date certaine (c'est-à-dire que, par exemple, il a fait l'objet d'un acte notarié ou a été enregistré auprès de l'administration communale, l'acquéreur se substituera au bailleur initial (tant dans ses droits que dans ses obligations vis-à-vis du preneur) à la date où la transmission de la propriété de l'immeuble aura été constituée devant notaire et ce, même si le bail prévoit la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Si, par contre, le bail n'a pas date certaine il est, en principe, inopposable à l'acquéreur (qui pourrait, dès lors, expulser le locataire).
Toutefois, le preneur qui occupe les lieux depuis 6 mois au moins pourra opposer son bail au nouveau propriétaire



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